TL
SatılıkKiralık


Portföy No İle Arama
Portföy No :   
 


ALPARSLAN  IŞIKAL

MUSTAFA   KÖSELER

ESEN  METİN

ENVER  TOPALOĞLU
İş Başvurusu
Sizin Adınız !
İş Başvurusu
Sizin Adınız !



 
Aylık Ödeme | Süre? | Mortgage Alan
Mortgage Hesaplayıcı
Aylık ödeme
Yıllık faiz oranı [%]
Mortgage süresi Yıl ay
     
Toplam ödeme : 
 
 
  Alış Satış
Dolar gt Hat
Euro < /T
Sterlin gt Hat
 
 

  YATIRIMCI REHBERİ(YERLI)
8.10.2008
YERLİ YATIRIMCILAR İÇİN YASAL MEVZUATLAR

GAYRİMENKUL ALIM – SATIMDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR­
GİRİŞ
Gayrimenkul alanlar ve satanların, Vergi yasalarında ve Harçlar yasasında yer alan bazı özel hükümleri önceden bilmelerinde sayısız yarar var. Gayrimenkul alanların; aldıkları gayrimenkulun geçmiş yıllarda emlak vergisi borcunun olup olmadığına, tapu değeri gösterilirken belirlenecek tutarın gelir vergisi ve harç yönünden taşıdığı özellikler, verilecek olan ilk emlak vergisi beyannamesi eşe yada çocuğa gayrimenkul alınması gibi hususlarda dikkat etmesi gereken başlıca noktaları oluşturuyor. Gayrimenkul satanlarında; gayrimenkulun tapudaki satış değeri bu değerin gelir vergisi ve harç yönünden önemi, satıştan doğan kazancın gelir vergisi şirketlerin gayrimenkul satışındaki vergi istisnası gibi hususlarda, satıcının dikkat etmesi gereken noktaları oluşturuyor. Aşağıda gayrimenkul alanların ve satanların dikkat edecekleri noktalar, ayrı ayrı başlıklar altında ele alınarak açıklanmaya çalışılmıştır.
GAYRİMENKUL ALIMINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR­
A- GAYRİMENKULUN GEÇMİŞ VERGİ BORCU
Özellikle, kullanılmış gayrimenkul alanların, gayrimenkulun yıllardaki emlak vergisinin ödenip ödenmediğini başka bir anlatımla, emlak vergisi borcunun olup olmadığını araştırmalarında yarar vardır. Bunun en pratik yolu, satıcıdaki makbuzları alıp kontrol etmek ve her ihtimale karşıda birer fotokopisini saklamaktır.
Emlak vergisi Yasası’nın 30. maddesinin son fıkrasına göre; satış konusu gayrimenkulun, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden, alıcı ve satıcı müteselsilen yani zincirleme olarak sorumlu tutulur. Gayrimenkulu satın alan kişi, ödediği geçmiş yıl emlak vergilerini faiziyle birlikte daha sonra önceki sahibine rücu edebilir.(1)

B- GAYRİMENKULUN TAPUDAKİ DEĞERİ
Gayrimenkulun tapudaki değeri birkaç açıdan önemlidir.
1- Gelir Vergisi Açısından
Gayrimenkullerin, iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde elden çıkarılmasından sağlanan kazanç “Değer artışı kazancı” olarak beyan edilip gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor. (GVK geçici md. 56 / D – 6 ) Satın aldığı gayrimenkulu 4 yıl içinde elden çıkarmaları söz konusu olanların, gayrimenkulun maliyet bedeline esas olan, alış bedelini düşük göstermemelerinde yarar var. Aksi halde, 4 yıl içinde satılması sonucu ortaya gerçeğin de üzerinde bir kar çıkar.
2- Harç Yönünden
2001 yılı başından itibaren gayrimenkullerin harca esas olan değeri yüzde 56 oranında arttı. Gayrimenkulun gerçek alış bedelinin tapu harcına esas olan tutardan düşük olması halinde, gerçek alış bedelinin tapu senedine yazılmasını tapu işlemleri sonrasında talep etmek mümkündür. Bu durum özellikle kamu görevlilerini “mal beyanı” yönünde önümüzdeki yıllarda da , vergi mükelleflerini de “nereden buldun” sorgulaması yönünden ilgilendiriyor.
3- Harcın Oranı Yönünden
Gayrimenkul alımı sırasında, hem alıcı hem satıcı; Tapu harcına esas değer üzerinden binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.

C- EMLAK VERGİSİ BEYANNAMESİ
Gayrimenkul alanların “o yılın sonuna kadar” emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. Buna göre örneğin ocak 2001’ de gayrimenkul alanların en geç 31 aralık 2001’ e kadar emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. Emlak vergisi ise izleyen yılda yeni 2002 den itibaren ödenmeye başlanacak. Satıldığı yılın emlak vergisini ise satıcı ödeyecektir. Gayrimenkulun, bütçe yılının son üç ayı içinde, örneğin Kasım ayında alındığı durumlarda emlak vergisi beyannamesi gayrimenkulun alındığı tarihten itibaren “ üç ay içerisinde” verilecek.

D- EŞE VE ÇOCUĞA ALINAN GAYRİMENKUL
Gayrimenkulun eş yada çocuğa alınması ancak ödemesinin aile reisi tarafından yapılması halinde “İvasız” yani karşılıksız bir intikal söz konusu olur. Bu ise veraset ve intikal vergisine tabidir. Eş yada çocuğun beyanname verip yüzde 5-15 arasında oranı değişen, veraset ve intikal vergisini ödemeleri gerekir. Ancak aile reisinin eşe yada çocuğa gayrimenkulun bedelini “ borç olarak” vermesi halinde herhangi bir vergileme söz konusu olamaz (4).

E- NEREDEN BULDUN SORUSU
Gayrimenkul alanlar gayrimenkulun bedelini “nereden buldun” şeklinde soru yöneltilmesi bununla ilgili yasanın 2003 yılına kadar ertelenmesi nedeniyle söz konusu değildir. Ancak Vergi Usul Yasasının 30/7. maddesini de, ayrıca göz önünde bulundurmak gerekiyor.

GAYRİMENKUL SATIŞINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR­
A- GAYRİMENKULUN TAPUDAKİ SATIŞ DEĞERİ
2001 yılında satılacak olan gayrimenkul kaça satılacak olursa olsun tapuda “asgari bir değer” göstermek gerekiyor. Satış sırasında gayrimenkulun 2000 yılındaki emlak vergisine esas değerini asgari yüzde 56 oranında arttırmak zorunluluğu var. Örneğin, 2000 yılındaki emlak vergisi değer 100 milyar lira olan gayrimenkulu 2001 yılında satarken ister Ocak ayında ister Haziran yada Aralık ayında satılsın, alım satıma esas tapu değerini asgari 156 milyar lira göstermek gerekiyor. Kuşkusuz bu değerin üzerinde gösterilmesinde herhangi bir sakınca yok. Yani 200 milyar lirada gösterilebilir. Ancak ona göre harç ödenir.

B- GAYRİMENKULUN GERÇEK SATIŞ DEĞERİ
Gayrimenkulunuzun, gerçek satış değeri, tapu harcına esas olan değerin altında olması halinde gerçek alım satım bedelinin, tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda, tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır, ancak tapu senedinde gerçek satış bedeli yazılır.

C- ÖDENECEK HARÇ
Gayrimenkul satışında, hem satıcı hem de alıcı, tapu harcına esas değer üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.

D- KAZANCIN GELİR VERGİSİ
Gayrimenkulun iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılması halinde satıştan doğan kazanç nedeniyle gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilir. (GVK geçici md 56/D-6) Satılan gayrimenkul miras yada hibe yoluyla edinilmişse satış bedeli kaç milyar lira olursa ve ne zaman satılırsa satılsın, ortaya çıkan kazanç nedeniyle gelir vergisi ödenmez.

E- ŞİRKETLERİN GAYRİMENKUL SATIŞI
Şirketlerin, aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde, beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda olduğu gibidir. Şirketler gayrimenkulun satışından doğan kazanç da vergiye tabidir. Kurumlar vergisi mükellefi olan şirketler, en az 2 yıldır işletmelerinin aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulu sattıklarında, satıştan doğan kazancı sermayelerine eklerlerse: Gayrimenkul satış kazancı nedeni ile kurumlar vergisi ödemezler. Tapu harcı ödemezler. Satış işlemi de KDV ye tabi tutulmaz. Ancak satıştan doğan kazanç nedeni ile yüzde 15 stopaj öderler. (KVK geçici md. 28)

F- SATIŞIN BELEDİYEYE BİLDİRİLMESİ
Gayrimenkulunu satanlar, ilerde emlak vergisine çöp vergisine yönelik bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için gayrimenkulun satışını yaptıktan hemen sonra ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar vardır.

G- GAYRİMENKULUNU SATANLARIN KAZANÇ VERGİSİ
Gayrimenkulun iktisap (yani edinme) tarihinden itibaren 4 yıl geciktikten sonra satılması, örneğin 1996 yada daha önceki yıllardan edinilen gayrimenkulun satılması halinde kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmeyecek ( GVK geçici md. 56/D6). Satılan gayrimenkulun edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılması halinde ise ortaya çıkan kazanç nedeni ile gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilecek. Ancak gayrimenkulun miras yada hibe yoluyla edinildiği durumlarda satış bedeli kaç milyar lira olursa olsun gelir vergisi ödenmez. (GVK geçici md. 56/D6)
1- Kazancın Hesabı ve Vergisi
Değer artışı kazancı olarak nitelendirilen gayrimenkul satışı kazancı “iktisap tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılan” gayrimenkuller için söz konusu. Bu süre geçtikten sonra gayrimenkul kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmez. (GVK geçici md. 56/D6). Örneğin 10 mart 1997’ de satın aldığı gayrimenkulu 9 mart 2001 de satan ve bundan da 50 milyar lira kazanç sağlayan bir kişi bu kazancı nedeniyle gelir vergisi ödeyecek. Oysaki iki gün daha bekleyip 11 mart 2001’de satış yapılsaydı 50 milyarlık kazancı nedeni ile 50 lira dahi gelir vergisi ödemeyecektir. Kazancın hesaplanmasında emlak vergisi beyannamesi esas alınıyor. Örneğin 1998 yılında verilecek emlak vergisi beyannamesinde gösterilen değer “maliyet bedeli” olarak göz önüne alınıyor. Bu bedel, ekim 1998’ den itibaren (gayrimenkulun satıldığı ay hariç) devlet istatistik enstitüsünce ( DİE) belirlenen “ toplam eşya fiyat endeksindeki(TEFE) artış oranında artırılarak” tespit olunuyor. 1999 yılı kasım ve aralık ayında emlak vergisi beyannamesini yenileyenlerin yenileme yada yüksteltme beyanları değil 1998 yılı beyanı esas alınıyor. Başka bir anlatımla gelir vergisi yönünden kasım ve aralık 1999’da yükseltilen emlak vergisi beyanları hiçbir işe yaramıyor. 1998’den sonra alınan gayrimenkullerin ise iktisap bedeli yine DİE tarafından belirlenen TEFE artış oranında yükseltilerek maliyet bedeli bulunur. Maliyet bedeli ile satış bedelinin kıyaslanması sonucu 3,5 milyar lirayı aşan bir kazanç ortaya çıkarsa bu kazanç gelir vergisine tabi olur.
2- Verginin Hesabı
Gayrimenkulun satışından doğan ve 3.5 milyar lirayı aşan kazanç kısmı üzerinden, Gelir Vergisi Kanunu’ndaki vergi “vergi tarifesine göre” yüzde 20-45 arasında değişen gelir vergisi hesaplanır. Gelir vergisinin yüzde 10’u kadar da “ fon payı” tahakkuk ettirilir.

SONUÇ
Gayrimenkul alım-satımında, çok sayıda vergi ve harç ile bağlantılı özel durumlar söz konusu. Alım-satım işlemleri sırasında ve sonrasında bunların göz önüne alınması ve o yönde işlem yapılması, cezalı uygulamalarla ve vergilerle karşılaşmayı önleyebilecek. Bu arada dikkat edilmesi gereken bir başka husus da 4444 sayılı yasa ile getirilen bir kısmı yukarıda açıklanan düzenlemelerin, ileride yeni bir değişiklik olmadığı takdirde, 31.13.2002 tarihinde yürürlükten kalkması ve 1 ocak 2003’ten itibaren 4369 sayılı yasa ile getirilen bazı düzenlemelerin yeniden yürürlüğe girecek olmasıyla ilgili. Bu nedenle, 2003 yılı başından itibaren yeni bir uygulama söz konusu olabilir.

DİĞER HABERLER
 » İMAR SÖZLÜĞÜ..   8.10.2008
 » TAPU İŞLEMLERİ VE HARÇLAR..   8.10.2008
 » YATIRIMCI REHBERİ(YABANCI)..   8.10.2008
 » ÇORLU'YA LOJİSTİK KÖY KURULMASI PROJESİ..   6.3.2008
 » SADECE ÇORLUDA DEĞİL ..   23.6.2007
 » ÖDÜL..   25.5.2007
 » UZMANINDAN ÜÇ ADIMDA KONUT VE KREDİ SEÇİMİ ..   2.3.2007
 » KİRA GELİRİ ELDE EDENLER İÇİN VERGİ VE BEYANNAME..   27.6.2006

Bizimle Çalışmak İstermisiniz
wwww.corluemlak.com'u Sık Kullanılanlarınza Ekleyin
wwww.corluemlak.com'u Tavsiye Edin
wwww.corluemlak.com Haber Listesi

|   Örgü Boya   |    Kumaş Boya   |    İplik Boya   |    Dokuma   |    İplik   | 
| Ana Sayfa | Kiralığınız mı Var ? | İnsan Kaynakları | iletişim |
| Aradığınız Gayrimenkulü Kaydedin | Gayrimenkulünüzü Kaydedin |
| Gayrimenkulünüzün Değerini Öğrenin | Bizimle Çalışmak İster misiniz? |
  Çorlu Emlak ®
Ziyaretçi : 1049590
tasarım ve programlama C-Webs